El Gobierno conformó una mesa de discusión con todos los actores del sector con miras a modificar lo establecido. Se discuten incentivos y desgravaciones pero también impuestos y multas.
Poco más de dos de cada tres inquilinos en Argentina (68,6%) destinaba a septiembre del año pasado (último dato disponible) entre un tercio y la mitad de los ingresos del hogar al pago del alquiler. Así surgió de la encuesta realizada por Inquilinos Agrupados entre 2.400 locatarios de todo el país.
De acuerdo con el detalle del relevamiento, el 24,3% de los participantes asignaba 40% de los ingresos totales del hogar al pago del alquiler; 23,6% destinaba el 30% y 20,7% ocupaba el 50% en ese gasto.
Esta es la realidad que vivía el 18,7% del total de los hogares del país y el 16,1% de los habitantes, población que, según consigna el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) en su informe sobre los “Indicadores de condiciones de vida de los hogares en 31 aglomerados urbanos”, arrendó vivienda al término del primer semestre de 2021.
Siguiendo con las cifras difundidas por Inquilinos Agrupados, el 80% de los encuestados se concentraron en la franja etaria que va entre los 26 y los 45 años, lo que, a entender de los analistas del relevamiento “demuestra que la condición inquilina se va extendiendo a sectores adultos, llegando a los 45 años, mientras que en 2001, según datos del Indec, llegaban a los 40 años”.
El 26,8% de los que alquilan son grupos familiares de pareja con hijos; 23,9% parejas sin hijos; 21,2% vive solo/a y 14% son familias monomarentales con hijos a cargo.
El relevamiento arrojó, además, que casi la mitad de los inquilinos (48,8%) estaba endeudado (tarjeta de crédito, servicios, bancos, entre otros), aunque sólo 5,8% tenía deudas de alquileres, lo que a entender de Inquilinos Agrupados obedece a que “lo último que se deja de pagar es el alquiler por temor a ser desalojados legalmente o por la fuerza".
“El acceso a la vivienda en Argentina se ha transformado en uno de los problemas estructurales más subestimados”, explicó el presidente de la organización, Gervasio Muñoz, al tiempo que aseguró que se deben “profundizar las regulaciones del acceso a la vivienda en alquiler, o no habrá forma de frenar la crisis habitacional, pero tampoco de recuperar la economía.
La agrupación relevó también algunos precios establecidos en los contratos firmados y aseguró que el precio promedio de alquiler de un monoambiente va desde $13.500 en la provincia de San Juan a $23.000 en la Ciudad de Buenos Aires.
En tanto, indicó que una de las propiedades más buscadas como es la de 3 ambientes tiene un costo de alquiler de $20.000 en San Juan; $22.500 en Santa Fe; $24.500 en Córdoba; $25.000 en Mendoza; $30.000 en Río Negro y en Neuquén; $31.000 en Santa Cruz; $32.000 en la provincia de Buenos Aires y $37.000 en la Ciudad de Buenos Aires.
Valores muy superiores son los relevados por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) que, para el mes de febrero pasado indicaron una mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal en $35.000; una mediana para el de dos ambientes en $40.000, y el de tres ambientes en $64.250.
Todos ellos mostraron incrementos interanuales de 55,6% para el caso de los monoambientes; 53,8% para los dos ambientes y 60,6% para los tres ambientes.
En el caso del relevamiento realizado en la ciudad de Rosario, el CESO refirió que la mediana del precio de los monoambientes ofertados en febrero pasado fue de $20.000; de dos ambientes de $30.000, y de tres ambientes de $37.500.
En estos casos, los incrementos interanuales se ubicaron en 80,2% para los monoambientes; en 100% en los departamentos de dos ambientes y en 108,3% en los de tres ambientes.
Estos aumentos ya se evidenciaron en la encuesta realizada por Inquilinos Agrupados en septiembre, cuando 50,6% de los consultados respondió que en las renovaciones de contratos de alquiler sufrieron alzas de hasta el 60%, mientras que el 28,8% indicó que los aumentos fueron de entre el 70 y el 150%.
En cualquiera de los casos, la escalada se ubica muy por encima de la inflación interanual que, según el Indec fue de 50,7% en enero pasado.
El fracaso de la Ley
En junio de 2020, el Senado de la Nación aprobó por unanimidad (41 votos del oficialismo sin la presencia de la oposición que abandonó la sesión) la ley de alquileres (Ley 27.551). La iniciativa había sido validada en Diputados en noviembre del año anterior, durante la presidencia de Mauricio Macri, recinto al que había ingresado merced al impulso de las asociaciones de defensa de inquilinos.
La normativa establece un índice para la actualización anual de los precios -dejando de lado el esquema semestral que regía de hecho- conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Otro de los puntos principales de la ley es que establece como plazo mínimo de la locación de inmuebles tres años en vez de dos, y que no se puede exigir al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, y el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
Otro aspecto clave es que desde la sanción de la normativa rige la obligatoriedad del locador de declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
Finalmente, la ley también estableció la creación del Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad, programa que aún no se puso en marcha.
Sin embargo, el resto de los puntos que sí comenzaron a ser obligatorios, generaron una serie de dificultades que tienen que ver, principalmente, con el incremento anual de los montos de los contratos.
En efecto, y sólo con fines ilustrativos, los reclamos de inquilinos se multiplicaron en la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor de la ciudad de Rosario donde, de acuerdo con el informe anual confeccionado por el Consejo Asesor de la Vivienda, cinco de cada diez reclamos ingresados denunciaron incumplimientos a la Ley de Alquileres.
El trabajo señala que el 69% de las 1.881 consultas recibidas en 2021 fueron por problemas vinculados al alquiler, lo cual muestra un incremento del 27% respecto al año anterior.
Entre las quejas recibidas se encuentran algunas relacionadas con cobros indebidos de expensas extraordinarias, incumplimientos en la reparacio´n en la vivienda y arreglos edilicios necesarios, redacción de contratos por plazo menor al mi´nimo legal establecido, falta de Registracio´n del Contrato en AFIP, entre otros.
Todo ello llevó a que el titular de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, reconociera que la norma sancionada en 2020 había “fracasado”, y era necesario discutir en el Congreso una nueva ley de alquileres que brinde certezas al propietario y garantías y tranquilidad al inquilino.
El presidente Alberto Fernández se hizo eco de esas declaraciones en la Asamblea Legislativa llevada a cabo para inaugurar el actual período de sesiones ordinarias del Congreso, cuando instó a los legisladores a avanzar en la definición de una reforma que "mejore" la actual norma y tenga en cuenta a "todos los argentinos y argentinas que hoy son inquilinos".
En ese tramo de su alocución, Fernández indicó: "Necesitamos reconocer también que hay problemas con el valor de los alquileres".
Todos de acuerdo
La necesidad de cambios en la normativa es algo con lo que concuerdan los propios inquilinos. Según un relevamiento realizado por el sitio de clasificados inmobiliario online Zonaprop.com, el 85% de los argentinos está a favor de que se suspenda la actual ley de alquileres, una opción que circuló desde el Gobierno pero que no se llevó a cabo.
“La suba de precios, la baja de la oferta y el impacto en el mercado de la compra-venta son algunos de los factores que hicieron que se baraje la posibilidad de modificación o derogación de la ley”, indicaron los analistas que agregaron que, de los usuarios consultados un 56% considera correcto implementar cambios en la norma que rige actualmente, mientras que un 26% opina que sería ideal volver al modelo anterior en el que el plazo del contrato era de dos años y los precios se actualizaban semestralmente.
“Un panorama similar se analiza respecto a los inmobiliarios, un 53% considera necesario volver a tener el marco regulatorio anterior y un 40% sostiene que se tiene que modificar la norma vigente”, agregaron.
A la hora de analizar lo sucedido a partir de la implementación de la ley, desde Zonaprop explicaron que durante el 2021, los precios de los alquileres subieron un 52,8% por encima de la inflación y el volumen de la oferta de las propiedades disponibles se ubicaron 15% por debajo del volumen de 2020 y un 25% si se lo compara con 2019.
“La dificultad a la hora de prever los aumentos y entender si será rentable el alquiler provocó que muchos propietarios decidieron quitar las unidades que tenían en alquiler para volcarlas al mercado de la venta. En esta línea, un 50% de los encuestados destacó que en el sector se vive con mucha incertidumbre y otro 46% que se vió afectado por el aumento de los valores y la desaceleración de la oferta”.
Los más afectados
Los hogares sostenidos por mujeres, jóvenes, personas trans o inmigrantes son sin lugar a dudas los que afrontan situaciones de mayor vulnerabilidad a la hora de alquilar.
De acuerdo con un informe realizado por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y la Escuela IDAES de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM), que mide el Índice de Vulnerabilidad Inquilina (IVI), estos grupos deben destinar una proporción más alta de sus ingresos al pago del alquiler y además suelen alquilar sin contrato escrito y se alojan en viviendas más precarias.
Las situaciones descritas se producen en “un contexto de incertidumbre económica y precariedad laboral”, en el que crece el peso de los alquileres, junto con “el riesgo de que se interrumpan los ingresos”, lo que abre “la posibilidad de un desalojo”, explicaron desde el Centro de Estudios.
El IVI, basado en una encuesta telefónica de hogares inquilinos del área metropolitana de Buenos Aires, fue presentado como un instrumento destinado a medir el grado de vulnerabilidad de quienes alquilan y para el estudio se tomaron distintas variables como las características del contrato hasta las posibilidades de los grupos familiares de cumplirlo.
El relevamiento mostró que existen inquilinos “cuya situación es particularmente vulnerable” y ejemplificó con el caso “de los hogares sostenidos por mujeres o por personas trans-travesti o no binaries, quienes alquilan de palabra, de las personas desocupadas, de quienes reciben la AUH, jóvenes, migrantes recientes, quienes alquilan en villas y asentamientos, entre otros”.
El informe precisó que “en el caso de los hogares sostenidos por mujeres y personas trans-travesti o no binaries, la alta vulnerabilidad llega al 34% y 38%, respectivamente”.
Mientras tanto, “en aquellos hogares que son sostenidos por un varón, la alta vulnerabilidad se reduce al 26%”, añadió.
En cuanto a las diferencias por edades, reportó que “la franja etaria de entre 16 y 29 años registra el mayor nivel de vulnerabilidad con un 33%” y señaló que la proporción desciende “a medida que crece la edad del sostén de hogar”.
Quienes alquilan en villas o en asentamientos “también concentran altos niveles de vulnerabilidad", alcanzando “el 44%, contra el 26% de quienes lo hacen en el resto de la ciudad” reportó el estudio y señaló que el alquiler en estos barrios populares “necesariamente es de palabra, por lo que quedan excluidos de los mecanismos de protección previstos” por la ley.
Finalmente, recordaron que la normativa sancionada en 2020 crea un Programa Nacional de Alquiler Social con herramientas como líneas de subsidios al alquiler, mecanismos de fiscalización para que locadores y locatarios cumplan con el marco normativo, la creación de un seguro público y de instancias de resolución de conflictos que aún “no fue implementado”. Ante ello, pidieron “avanzar en la implementación del Programa”.
Todos a la mesa
Las irregularidades se van sumando y el acuerdo de un proyecto de ley que modifique la norma vigente se hace cada vez más necesario. Para ello, desde la Secretaría de Comercio Interior de la Nación se conformó en febrero pasado una mesa de trabajo con representantes de inquilinos, inmobiliarias, desarrolladores urbanos, propietarios y organizaciones de la sociedad civil para analizar propuestas destinadas a dar una solución a la problemática.
El nuevo espacio, presidido por el secretario de Comercio, Roberto Feletti, tiene por objetivo crear "las mejores condiciones para inquilinos y propietarios, en el marco de los consensos que surjan”, según expresó el propio Feletti.
Para el funcionario, el escenario actual se caracteriza por el hecho de que “el propietario reclama legítimamente una renta por su capital invertido, el inquilino no la puede pagar y no hay estabilidad ni previsibilidad en la continuidad del contrato”.
En la primera reunión del espacio, Feletti abrió el juego para que cada uno de los representantes de los distintos sectores convocados hicieran mención a lo que consideran que sería necesario revisar.
Los inmobiliarios, por su parte, creen oportuno modificar el plazo de los contratos, el método de actualización de los ajustes, la registración de los contratos ante la AFIP y algunas propuestas para la activación del mercado.
En tanto, desde el sector de los inquilinos, se solicitó el control de cumplimiento de la ley por parte del Estado, y la aplicación de un impuesto a la vivienda vacía, particularmente para aquellos que tengan más de una propiedad. Asimismo, solicitaron la creación de un programa de alquiler social.
También hubo quien sugirió la aplicación de desgravaciones para la construcción de viviendas para la renta e incentivos fiscales para la inversión.
Al decir de quienes salieron del encuentro, Feletti no descartó ninguna propuesta, muy por el contrario, solicitó a los presentes que enviaran sus propuestas por escrito para que se pueda seguir adelante con el trabajo encarado a fin de dar solución a todo aquello que se distorsionó a partir de la reglamentación y entrada en vigencia de la ley 27.551.
